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　　7月14日，2025下半年第二块宅地出让，深圳市招榕置业有限公司(招商蛇口（001979）控股子公司)以21.55亿拍下前海T201-0232地块开yun体育网，溢价率高达86.1%。该溢价率不仅创造了2025年最高溢价率记录，更创下深圳2024年取消15%溢价上限后的新高。

　　值得一提的是，竞拍进程中楼面价从4.52万元/㎡握续攀升，最终冲破8万元/㎡，这一价钱超过了中海于2023年竞得的南山红树湾T207-0060地块所保握的84017元/㎡的单价记载，一举刷新了深圳住宅用地楼面价的历史最高记载，成为市集关怀的焦点。

　　刷新土拍市集热度

　　据了解，A802-0309地块位于前海合营区南山街说念桂湾片区关节一街北侧，地用途为二类居住用地，地皮面积为8287.15㎡，轨则建筑面积为25600㎡，其中住宅25000㎡，物业就业用房100㎡，托育机构500㎡。该宗地挂牌肇始价11.58亿元，地皮使用年限70年。

　　该宗地接管“价高者得”原则详情竞得东说念主，无配建保险房及70/90户型戒指。中指接续院深圳分院高档分析师孙红梅指出，地块容积率≤3.1、建筑限高80米，是前海比年出让宅地中高度戒指最低的一宗，瞻望将开采为小高层，酿成前海稀缺的低密改善型社区。区别于前海多量地块的“双限”政策，该地块商品房售价不限，为开采商预留了无邪订价空间。跟着前海海外关节中心等配套逐渐落地，该地块有望成为区域标杆名目。

　　事实上，该宗宅地目田报价阶段便眩惑了12家房企参与报价。据市集音讯，参与竞拍的12家房企分裂为，金茂、中建壹品、华发、天健+深业归并体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、保利置业。而在竞拍阶段，更是经过158轮心焦厮杀。

　　南都.湾财社记者了解到，自2024年宅地市集取消15%限价后，宅地市集溢价率随之飞腾。据深圳华夏接续中心半年报数据表露，甩掉2025上半年，中海地产竞得的龙岗大运G01045-0200地块凭借70.4%溢价率，位居近三年地皮市集溢价率第一。

　　而在本次土拍中，招商以84180元/㎡的楼面价及86.1%的溢价率胜利竞得地块，再度刷新区域地皮市集热度记载。

　　要卖到13万-14万/㎡？

　　事实上，该宗地土拍前便因优胜的地舆位置引起市集的高度关怀。该地块位于前海梦海大路和桂湾一皆交会处，属于前海桂湾片区，紧靠1、5、11号线三线交会的前海湾站。东侧紧邻深业云海湾花坛，北侧临河，西面瞰海，左近在建前海海外关节中心。同期，周边山姆会员旗舰店、龙海生意广场、超卓INTOWN购物中心、前海壹方汇等大型生意配套环伺，能充分闲隙活命奢华需求。

　　从周边名目来看，前海(桂湾、前湾、妈湾)片区的新址供应比年来相对稀缺，仅有前海期间费事、湾啟紫荆府等少数名目在售；不外，旧年11月天健拍得的赤湾K104-0049宅地瞻望于本年下半年入市，将为片区新址市集补充供应。

　　据乐有家接续中心，该宗地周边1公里界限在售二手住宅小区上半年盛大成交均价在7万元-11万元/㎡。其中，天健悦湾府成交均价106194元/㎡；天健悦桂府成交均价97675元/㎡；金泓凯旋城成交均价74978元/㎡；金泓凯旋城二期成交均价73532元/㎡。紧靠T201-0232宗地的深业云海湾花坛，将于本年8月份傍边交楼，当今暂未有二手房源放盘。

　　值得一提的是，深业云海湾是2023年的热点楼盘，往日6月开盘时推出919套建面约104㎡-184㎡的住宅，备案均价约9.2万元/㎡，单价区间约8万元-10.5万元/㎡，总价区间约900万元-1931万元/套，开盘今日去化率超98%，单盘揽金达100亿元，市集热度可见一斑。

　　乐有家接续中心暗示，字据一线城市房企的平均利润率测算，异日该地块保本价约12万/㎡以上，基本盈利要卖13万-14万/㎡！新名目入市技艺，瞻望会在来岁1季度。

　　深圳中枢性段仍受追捧

　　孙红梅指出，2025年上半年深圳土拍市集呈现中枢区域高热、非中枢区域凡俗的分化特征。

　　这次深圳前海桂湾T201-0232地块土拍成果的高溢价成交，不仅刷新了深圳宅地楼面价记载，更折射出市集对前海中枢性段价值的深度认同。前海桂湾动作深圳“城市新中心”的中枢板块，已汇聚腾讯、华润、招商等总部基地，该地块的胜利出让，将进一步提振前海住宅市集预期，记号着前海中枢宅地市集热度回升，高溢价成交反应出面部房企对深圳中枢性段的策略布局。

　　针对本次土拍的热度阐扬，广东省城规院住房政策接续中心首席接续员李宇嘉分析以为，桂湾片区住宅用地的稀缺性或是伏击推手。据了解，该区域已链接四年无新增宅地供应，现时仅有前海期间费事一个新址名目在售，新址供应相当紧缺。加之片区发展熟谙度高，投资安全角落雄厚，多重身分共同推高了市集对该地块的争夺热度。

　　其次，地块体量小、总价低，允洽开采商详情趣功绩导向的拿地取向，既快速开采和销售、快速回款，快速落地功绩，尽量减少市集波动对功绩的影响。另外，地块接管“交地即交证”容颜，要求1年内开工、4年内完满，出让空洞条款对开采商也友好。空洞上述区位及地块质料等，此地块也眩惑了超12家房企参与竞拍。

　　李宇嘉同期指出，当今，包括深圳在内，在建筑绸缪程序调度、高端住宅开采方面的场合激发政策相对滞后，但现时市集场所下，高端改善型居品的需求后劲较大，名目供应比较上海、杭州等地偏少。因此，在区位、地块、出让条款三重上风下，地块创下高溢价率、高楼面价就在根由之中。动作自贸区土储较大的开采商，招商拿下在料念念之中，不错罢了产业、生意、城市、配套等一体化开采，罢了空洞收益最大化。

　　采写：南都.湾财社记者孙阳

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